3月1日起，外墻面層均計(jì)入建筑面積！這條“殺傷力”十足的強(qiáng)條，足以對(duì)住宅開(kāi)發(fā)、住宅設(shè)計(jì)帶來(lái)重大影響。
不少買(mǎi)房人表示，沒(méi)等到“取消公攤”，公攤面積反而更大了，我們這算是被割韭菜了嗎？還有人問(wèn)：“自家的房子還沒(méi)交付，到手面積是否會(huì)增加？”對(duì)此西祠房產(chǎn)向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了咨詢求證。
(資料圖片僅供參考)
01
今起執(zhí)行！外墻面層計(jì)面積，公攤變大？
事發(fā)去年7月，住建部批準(zhǔn)發(fā)布了新規(guī)GB55031-2022《民用建筑通用規(guī)范》，該規(guī)范于2023年3月1日起實(shí)施。作為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范，該規(guī)范全部條文必須嚴(yán)格執(zhí)行。
其中，3.1.1條文明確：
建筑面積應(yīng)按建筑每個(gè)自然層樓（地）面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算。
圖源：圖圖規(guī)范
簡(jiǎn)而言之，原規(guī)范僅墻體+保溫層計(jì)入建筑面積，其余找平層、膠黏劑、網(wǎng)格布、抹面層、涂料、面磚等等，均不計(jì)入建筑面積。今起執(zhí)行的新規(guī)，相當(dāng)于“所見(jiàn)即所得”，即建筑外墻設(shè)計(jì)完成面就是面積計(jì)算線。
那么，該規(guī)范影響到底有多大？
1、真石漆為主的住宅：
按10萬(wàn)方的小區(qū)來(lái)看，普通的18層住宅樓，其真石漆面層厚度為20mm。新規(guī)后，每層增加建面2.85㎡，每棟樓增加2.85㎡*18=51.3㎡，10棟樓可增加51.3㎡*10=513㎡。一般來(lái)說(shuō)，大約會(huì)增加500-600㎡！僅此一項(xiàng)增加的面積占總建面的約0.6%！
真石漆外墻效果示意圖
2、對(duì)干掛石材、鋁板、幕墻體系的高檔住宅：
對(duì)高檔樓盤(pán)幕墻體系的住宅來(lái)說(shuō)影響更是巨大，以10萬(wàn)㎡小區(qū)來(lái)說(shuō)，面積增加會(huì)達(dá)到3000㎡左右。僅這一項(xiàng)面積，就占到了總建面的3%左右。
節(jié)點(diǎn)圖 ?HZS
以上述住宅樓為例，原保溫層厚度若為100mm厚，選擇幕墻外飾面，則厚度為200mm，增加100mm厚度。以此來(lái)估算，原單層建筑面積504.92㎡，新規(guī)后建面為519.18㎡，相當(dāng)于每層增加 14.26㎡，每棟樓增加 14.26㎡*18=256.68㎡，10棟樓增加 256.68㎡*10=2566.80㎡！
相較而言，該規(guī)定對(duì)于豪宅公攤面積的影響更為顯著！
02
官方回應(yīng)！暫不影響房屋建面
上述消息一出，引發(fā)不少解讀！
有人調(diào)侃“我們的房子越來(lái)越大”，有人自嘲“頭頂?shù)木虏嗣绺G了”...
針對(duì)網(wǎng)友們關(guān)心的房屋公攤面積這塊，西祠房產(chǎn)咨詢了南京市江寧區(qū)住房保障和房產(chǎn)局，市場(chǎng)科分管房屋測(cè)繪的一位工作人員表示，上述規(guī)范是民用建筑的通用規(guī)范，不是房產(chǎn)測(cè)繪的規(guī)范，對(duì)房屋面積測(cè)繪這塊基本沒(méi)影響?！斑@個(gè)最后執(zhí)不執(zhí)行，怎么執(zhí)行，市里還沒(méi)有給到意見(jiàn)?！?/p>
劃重點(diǎn)↓
1、民用建筑規(guī)范和房產(chǎn)測(cè)繪，屬于兩個(gè)規(guī)范。對(duì)南京房產(chǎn)面積測(cè)繪暫無(wú)影響，最終要看市里的相關(guān)細(xì)則來(lái)執(zhí)行。
2、房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范目前還是原細(xì)則執(zhí)行，沒(méi)有變化。比如南京公攤這塊，外墻只算主墻體，保溫層不算在內(nèi)。
3、一個(gè)重要原則，老項(xiàng)目按老細(xì)則，新項(xiàng)目參照新規(guī)定，都有一個(gè)過(guò)渡，對(duì)于老項(xiàng)目都會(huì)查當(dāng)時(shí)的規(guī)范要求和立項(xiàng)時(shí)間。所以對(duì)于買(mǎi)房人房屋面積沒(méi)有影響。這兩年買(mǎi)房的也不用擔(dān)心，房子交付后出現(xiàn)房屋面積按新規(guī)執(zhí)行、公攤增加的情況。
4、民用建筑通用規(guī)范今起執(zhí)行，理論上應(yīng)該是針對(duì)今起立項(xiàng)的項(xiàng)目。
對(duì)后續(xù)的住宅公攤面積影響不大。主要是陽(yáng)臺(tái)“算半算全”這塊，對(duì)于普通人影響比較大。
還有業(yè)內(nèi)人士表示，剛剛執(zhí)行的民用建筑通用規(guī)范對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)院影響更大。比如未來(lái)可能做玻璃幕墻、石材干掛、干掛鋁板的會(huì)變少，高端的真石漆涂料可能會(huì)大行其道。另外在“偷面積”方面，可能會(huì)催生一些新穎的產(chǎn)品。
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