“超億元”“大折扣”的法拍房往往能賺取不少的流量，盡管法拍房關(guān)注度有所提高，但是流拍率卻依然居高不下。這表現(xiàn)為在整體掛拍量創(chuàng)新高的背后，法拍房的交易量仍是冷清的。據(jù)緯房研究院、國信達(dá)數(shù)據(jù)、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)聯(lián)合完成的2023年一季度全國法拍房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，今年一季度，全國法拍房掛拍量約為11.08萬套，同比上升17.82%；成交量約為2.83萬套，同比下降2.53%，平均成交折扣率為78.71%。其中，住宅用房成交率僅為31.11%。
法拍房作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”，未來掛拍量將呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？哪些城市的法拍房成交率高？法拍房能否撿到“大漏”？
今年一季度，全國法拍房成交量約為2.83萬套，同比下降2.53%。圖/IC photo
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一季度北京法拍住宅平均7折成交
近日，將于5月9日開拍的深圳市南山區(qū)恒裕濱城花園一套超億元住宅上架，引發(fā)廣泛關(guān)注。作為超級(jí)豪宅，該住宅的起拍價(jià)為1.07億元，房子總面積為279平方米，單價(jià)為38萬元/平方米。
對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“豪宅+法拍”的交易模式在一些大城市或會(huì)有升溫的可能。深圳恒裕濱城花園屬于典型豪宅類型的法拍房項(xiàng)目，屬于地段優(yōu)勢(shì)比較明顯、總價(jià)較高的項(xiàng)目。此類項(xiàng)目的起拍價(jià)總體上有吸引力，從而容易帶來關(guān)注度。
在全國范圍內(nèi)，超億元的法拍住宅也會(huì)時(shí)而出現(xiàn)。在北京，2022年5月，萬柳華府北街一套房產(chǎn)曾拍出1.09億元的價(jià)格，單價(jià)達(dá)到36.46萬元/平方米。不過，在今年4月18日，同樣位于萬柳華府的房產(chǎn)則是以單價(jià)14.9萬元/平方米成交，總價(jià)為6963萬元，面積為467.25平方米。與去年成交單價(jià)相比，降幅不小，這其中不排除住宅產(chǎn)品的差異影響著單價(jià)的走勢(shì)。
在北京即將開拍的高端項(xiàng)目中，包括地處朝陽燕莎商圈的霄云路8號(hào)一套房源，是445.38平方米的大平層，起拍日為4月27日，市場(chǎng)價(jià)6200萬元，起拍價(jià)3913萬元，相當(dāng)于打了6.3折。
事實(shí)上，價(jià)格幾千萬的高端住宅在法拍市場(chǎng)畢竟是少數(shù)。從目前北京整體法拍市場(chǎng)來看，據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年一季度，北京法拍住宅成交均價(jià)為4.42萬元/平方米，成交單價(jià)處于市場(chǎng)低位，這是成交單價(jià)連續(xù)10個(gè)月在6萬元/平方米以下。平均成交折扣為6.99折，連續(xù)兩個(gè)季度（6個(gè)月）在8.0折以下。
其中，在參拍住宅類房源中，熱度最高的為朝陽首開常青藤二期的房源，參拍人數(shù)平均為每套28人。亦莊開發(fā)區(qū)林肯公園則是溢價(jià)率最高的住宅，達(dá)到114.43%；折扣最低房源為通州御世佳府，折扣低至3.9折。今年一季度最高成交價(jià)為東城NAGA上院一套房子，以9371.04萬元成交，較市場(chǎng)價(jià)格低約2628.96萬元。
廈門、寧波、杭州法拍房成交率較高
雖然相較二手房等交易方式，法拍房的主要優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隱性風(fēng)險(xiǎn)。例如，在掛拍階段，執(zhí)行法院會(huì)同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未明確告知，包括房屋是否存在長(zhǎng)租約、非法占用、無法落戶等問題，需要競(jìng)買人自行調(diào)查判斷?；诖?，盡管法拍房關(guān)注度有所提高，流拍率卻依然居高不下，多數(shù)人持觀望態(tài)度。
從北京法拍房市場(chǎng)擴(kuò)展到全國，在整體掛拍量創(chuàng)新高的背后，法拍房的交易量是冷清的。報(bào)告顯示，今年1-3月，全國法拍房掛拍量約為11.08萬套，同比上漲17.82%，掛拍金額1637.68億元；成交量約為2.83萬套，成交金額527.04億元，同比下降5.14%；平均成交折扣率為78.71%，同比下降1.46個(gè)百分點(diǎn)。
分城市來看，報(bào)告顯示，今年1-3月，40個(gè)大中城市中，法拍房掛拍量較高的城市是重慶、成都、南寧、鄭州、濟(jì)南，其中重慶、成都的法拍房掛拍量分別達(dá)到6002套、4035套；成交率較高的城市是廈門、寧波、杭州，成交率分別為81.22%、74.53%、73.39%；成交折扣率較高的城市是溫州、深圳、長(zhǎng)沙、上海、北京，成交折扣率均在85%以上；流拍率較高的城市則是蘭州、呼和浩特、濟(jì)南、西寧、哈爾濱。
在成交率上，報(bào)告披露，今年1-3月，全國法拍住宅用房、工業(yè)用房的成交率分別為31.11%、30.85%；商業(yè)用房成交率偏低，為14.63%。通過對(duì)比數(shù)據(jù)不難看到，法拍房成交并未出來向好的走勢(shì)。
這一趨勢(shì)在2022年同樣存在。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，全國法拍房掛拍量再創(chuàng)新高，其中住宅掛拍套數(shù)更是突破了30萬套，但受到法拍房限購政策收緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整加劇等因素的影響，法拍房成交套數(shù)并未隨著掛拍套數(shù)增加有所提升，全年僅成交11.8萬套，同比下降近15%，成交率下降超10個(gè)百分點(diǎn)。
法拍房很難撿到“大漏”
據(jù)北京東方瀚海拍賣有限公司董事長(zhǎng)曹輝介紹，2017年，司法處置全面推廣網(wǎng)絡(luò)拍賣，委托5家網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行公開、公平、公正的拍賣，現(xiàn)在達(dá)到7家，以阿里和京東平臺(tái)所掛出房源最多，占到總量的七成以上。從房源數(shù)量看，2017年，北京法拍房每月掛出約50套，2018年達(dá)到上百套，現(xiàn)在每個(gè)月有近800套房源掛出來。
“法拍房的流拍率很高，我們統(tǒng)計(jì)每個(gè)月將近一半房屋流拍，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。有些房屋沒有產(chǎn)權(quán)，折扣再大也不建議去拍。有的房屋存在巨額欠費(fèi)，買下來并不劃算。”曹輝表示，隨著關(guān)注法拍房的人增多，競(jìng)爭(zhēng)也更激烈。最早一套房屋有四五個(gè)人參拍，能以市場(chǎng)價(jià)7-7.5折成交?，F(xiàn)在平均8個(gè)人拍一套房屋，9折成交。盡管法拍房還是有優(yōu)惠，但是競(jìng)買人很難撿到“大漏”，特別便宜的房屋，也不推薦參拍。
在曹輝看來，法拍房并不天然意味著低價(jià)?！按饲拔覀儙涂蛻襞囊惶淄┢瑓^(qū)的房屋。該房屋處于園區(qū)正中間，南北通透，毛坯狀態(tài)。周圍的二手房單價(jià)為13萬元/平方米，這套法拍房以13.5萬元/平方米成交。當(dāng)時(shí)，我們反復(fù)提醒，價(jià)格已經(jīng)超出二手房市場(chǎng)價(jià)，但客戶就是堅(jiān)持要拍，認(rèn)為這套房屋的戶型好，很稀缺?！辈茌x如是說。
對(duì)于未來法拍房市場(chǎng)的走勢(shì)，中指研究院分析人士表示，考慮到法拍房對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后效應(yīng)，普遍需要6個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間。據(jù)最高法院統(tǒng)計(jì)，2023年1月，全國在審破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)達(dá)2335個(gè)，其中浙江破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)391個(gè)，預(yù)計(jì)破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市，后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長(zhǎng)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，法拍房市場(chǎng)在2022年明顯降溫。而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在復(fù)蘇，對(duì)于法拍房的交易具有積極的推動(dòng)作用。預(yù)計(jì)2023年一些重點(diǎn)城市的豪宅法拍市場(chǎng)會(huì)有一波升溫的可能。
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